Denkmal-AfA: meist gestellte Fragen einfach beantwortet (Rechenbeispiel)
1. Denkmal-AfA: Was ist das?
Die Denkmal-AfA in Deutschland ist weltweit einzigartig. Denn dabei gewähren die Finanzämter in Deutschland sehr hohe Steuervorteile auf den Modernisierungs- und Sanierungsanteil bei einer Kernsanierung einer erhaltenswerten Denkmalimmobilie.
Die drei Buchstaben „AfA“ sind die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“, das ist die steuerrechtlich zu ermittelnde Wertminderung von Anlagevermögen.
2. Denkmal-AfA: Wer legt diese fest?
Voraussetzung für die Denkmal-AfA ist, dass das Haus als Denkmalimmobilie anerkannt ist. Welches Haus, welches Gebäude ein Denkmal ist, das legt die zuständige Denkmalschutzbehörde fest und veröffentlicht die Denkmalimmobilie dann in der Denkmalliste. Nur bei Häusern, die in der Denkmalliste aufgeführt sind, können die hohen Sanierungskosten über die Denkmal-AfA steuerlich abgeschrieben werden.
Die Denkmalschutzbehörde legt auch fest, welche Aufwendungen bei der Kernsanierung den Sanierungskosten für die Wiederherstellung der historischen Substanz zugerechnet werden können.
In der Regel wird die Restaurierung der Fassaden, der bunten Treppenhäuser, der historischen Fenster und Kassettentüren bei den Denkmalimmobilien als Sanierungskosten von der Denkmalschutzbehörde anerkannt.
Durch diese Feststellung der Sanierungskosten bestimmt sich die Höhe der Denkmal-AfA. Dabei gilt, je größer der Sanierungsanteil an den Kosten ist, desto höher ist die Denkmal-AfA. In der Regel liegt der Anteil der Denkmal-AfA zwischen 55 % – 75 % der Gesamtkosten.
3. Denkmal-AfA: Wie teilt sich der Kaufpreis auf?
Aus steuerlicher Sicht teilt sich der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie in drei Anteile auf:
Alle drei Anteile des Kaufpreises werden unterschiedlich steuerlich behandelt. Zur Erinnerung: AfA steht für Absetzung für Abnutzung, das ist die steuerrechtlich zu ermittelnde Wertminderung von Anlagevermögen.
Da der Grund und Boden eines Grundstückes sich nicht verzehrt, gibt es auch keine Abnutzung und damit keine Wertminderung des Anlagevermögens und somit kann der Anteil des Grund und Bodens am Kaufpreis steuerlich nicht angesetzt werden.
Der Anteil der Altbausubstanz wird steuerlich linear mit 2,5 % über 40 Jahre angesetzt bei einem Gebäude, welches vor dem 31.12.1924 erbaut wurde. Gebäude, die später errichtet wurden, wird die Altbausubstanz mit 2% linear 50 Jahre lang abgeschrieben.
Die Sanierungskosten werden im Zuge der Denkmal-AfA bei einer vermieteten Immobilie zu 100% über den Zeitraum von 12 Jahren abgeschrieben. Dabei werden in den ersten acht Jahren ab der Fertigstellung der Sanierung 9% abgeschrieben, und in den folgenden vier Jahren zu 7 %.
(8 Jahre X 9 % = 72% und 4 Jahre X 7 % = 28 %; macht insgesamt 72 % + 28 % = 100%)
4. Denkmal-AfA: Wie rechnet es sich? – ein Beispiel
Um einmal aufzuzeigen, wie sich die Denkmal-AfA steuerlich rechnet, wird folgendes Beispiel angenommen:
Eine gut geschnittene 2-Zimmer-Wohnung im Denkmal kann in Leipzig für 225.000 € erworben werden. Der Anteil der Denkmal-AfA am Kaufpreis beträgt 60%, das sind 135.000 €. in den ersten acht Jahren kann ein Anleger davon 9% steuerlich gelten machen, das ist jährlich ein Betrag von 12.150 €.
Angenommen der Anleger ist alleinstehend und hat ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von 60.000 €, dann müsste er darauf 16.419 € Einkommenssteuer zahlen.
Wenn er nun den Anteil der Denkmal-AfA miteinbringt in die Einkommenssteuererklärung, dann verringert sich das zu versteuernde Jahreseinkommen um 12.150 € auf 47.850 €. Für diesen Betrag wird nun nur noch eine Einkommenssteuer von 11.458 € fällig.
Wenn der Anleger also statt 16.419 € nur noch 11.458 € Einkommenssteuer zu zahlen hat, dann bekommt er vom Finanzamt jährlich 4.961 € an nicht zahlenden Steuern zurückerstattet. Diese kann er nun nutzen, um das Darlehen zu tilgen und somit eigenes Vermögen aufzubauen.
Die Denkmal-AfA ist nur eine Säule beim Vermögensaufbau mit einer vermieteten Denkmalimmobilie in Leipzig. In der Beispielwohnung kommen noch hinzu die monatlichen Mieteinnahmen von 400 €/jährlich 4.800 €, die jährlichen Steuerabschreibung auf den Anteil der Altbausubstanz in Höhe von 1.500 € und bei energetisch sanierten Denkmälern der einmalige Tilgungszuschuss der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit bis zu 18.000 € pro Wohnung.
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Ich freue mich auf das Gespräch mit Ihnen – Ihr Bernhard Kirsch